Zakup biura, hali, magazynu czy lokalu użytkowego to dla wielu przedsiębiorców jedna z najważniejszych decyzji majątkowych. Zanim jednak podpiszesz umowę, warto odpowiedzieć na pytanie, które często pojawia się dopiero później:
Czy nieruchomość firmowa rzeczywiście powinna należeć do firmy?
Wykorzystywanie budynku przez przedsiębiorstwo nie oznacza automatycznie, że najlepszym rozwiązaniem jest jego zakup bezpośrednio przez firmę. W niektórych przypadkach przedsiębiorca może rozważać inną strukturę własności – szczególnie jeśli myśli o przyszłej sprzedaży biznesu, sukcesji, ograniczeniu ryzyka operacyjnego albo wykorzystaniu nieruchomości jako niezależnego składnika majątku.
Nie ma jednego rozwiązania odpowiedniego dla każdego przedsiębiorcy. Znaczenie mają między innymi forma prawna firmy, charakter działalności, wartość nieruchomości, sposób jej wykorzystania oraz plany właściciela.
Nieruchomość na firmę – czy to zawsze najlepsze rozwiązanie?
Jeżeli przedsiębiorca kupuje nieruchomość, która ma służyć jako siedziba firmy, naturalnym rozwiązaniem wydaje się zakup jej przez przedsiębiorstwo.
Takie rozwiązanie może być wygodne, ale warto spojrzeć na zakup szerzej.
Nieruchomość może być użytkowana przez firmę przez 5, 10, a nawet 20 lat. W tym czasie przedsiębiorstwo może się zmienić:
- może zwiększyć skalę działalności,
- zmienić branżę,
- zmienić lokalizację,
- zostać sprzedane,
- zostać przekazane następnemu pokoleniu,
- potrzebować dodatkowego kapitału.
Dlatego decyzja dotycząca własności nieruchomości powinna uwzględniać nie tylko dzisiejsze potrzeby firmy, ale również to, co może wydarzyć się za kilka lub kilkanaście lat.
1. Firma prowadzi działalność obarczoną większym ryzykiem
Pierwszą sytuacją, w której warto dokładniej przeanalizować własność nieruchomości, jest działalność operacyjna związana z większym ryzykiem biznesowym.
Firma może odpowiadać za realizację dużych kontraktów, zatrudniać wielu pracowników, prowadzić produkcję albo działać w branży, w której występuje zwiększone ryzyko roszczeń i zobowiązań.
Jeżeli jednocześnie przedsiębiorstwo posiada nieruchomość wartą kilka milionów złotych, pojawia się pytanie:
Czy cały majątek powinien znajdować się w tym samym podmiocie, który prowadzi działalność operacyjną?
W niektórych strukturach przedsiębiorcy rozdzielają działalność operacyjną od nieruchomości. Firma korzysta wtedy z nieruchomości na podstawie odpowiednio przygotowanej umowy.
Nie oznacza to automatycznej ochrony majątku ani rozwiązania odpowiedniego dla każdego przedsiębiorstwa. Taka struktura wymaga indywidualnej analizy prawnej i podatkowej.
Warto jednak znać tę możliwość zanim nieruchomość zostanie kupiona.
2. W przyszłości chcesz sprzedać firmę
Przedsiębiorca może dzisiaj wcale nie myśleć o sprzedaży biznesu.
Ale po 10 czy 15 latach sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.
Załóżmy, że firma jest warta 8 mln zł, a dodatkowo posiada nieruchomość wartą 4 mln zł.
Potencjalny inwestor może być zainteresowany działalnością operacyjną, klientami, zespołem i kontraktami, ale niekoniecznie będzie chciał kupować nieruchomość.
Wtedy pojawia się możliwość rozdzielenia:
sprzedaży biznesu
od
pozostawienia nieruchomości właścicielowi.
W określonych strukturach nieruchomość może pozostać przy dotychczasowym właścicielu, a firma może korzystać z niej na podstawie umowy.
Dla przedsiębiorcy może to oznaczać zachowanie wartościowego aktywa i potencjalnego źródła przychodu również po sprzedaży działalności.
Dlatego jeżeli firma ma być kiedyś sprzedana, sposób posiadania nieruchomości warto zaplanować z dużym wyprzedzeniem.
3. Nieruchomość ma być elementem sukcesji
W firmach rodzinnych pojawia się jeszcze inny problem.
Przedsiębiorstwo może zostać przekazane dzieciom, ale nie wszystkie osoby w rodzinie muszą być zainteresowane prowadzeniem biznesu.
Jedno dziecko może chcieć przejąć firmę.
Drugie może chcieć otrzymać część majątku.
Trzecie może w ogóle nie być zainteresowane przedsiębiorstwem.
Jeżeli nieruchomość i działalność operacyjna są ze sobą mocno związane, podział majątku może być trudniejszy.
Dlatego przedsiębiorca planujący sukcesję powinien odpowiednio wcześnie zastanowić się:
Czy następne pokolenie ma odziedziczyć firmę, nieruchomość, udziały czy określone źródło dochodu?
To nie jest pytanie wyłącznie na moment przejścia na emeryturę.
Dobrze zaplanowana sukcesja może wymagać decyzji podjętych wiele lat wcześniej.
4. Nieruchomość może kiedyś generować przychód niezależnie od firmy
Wyobraźmy sobie przedsiębiorcę, który kupuje biurowiec dla swojej firmy.
Po kilku latach przedsiębiorstwo dynamicznie się rozwija i przenosi do większej siedziby.
Co zrobić ze starą nieruchomością?
Można ją sprzedać.
Ale można również rozważyć jej wynajem.
Wtedy nieruchomość przestaje być wyłącznie miejscem prowadzenia działalności i zaczyna pełnić funkcję niezależnego aktywa generującego przychód.
To ważna perspektywa.
Przed zakupem warto więc zastanowić się nie tylko:
Czy ta nieruchomość pasuje do mojej firmy?
ale również:
Co będę mógł zrobić z tą nieruchomością, jeśli za 10 lat firma będzie potrzebowała innej siedziby?
Im większa wartość nieruchomości, tym bardziej warto brać pod uwagę jej przyszłe zastosowanie.
5. Firma będzie potrzebowała kapitału na kolejne inwestycje
Zakup nieruchomości może budować majątek firmy, ale jednocześnie może pochłonąć dużą część dostępnego kapitału.
Załóżmy, że przedsiębiorstwo posiada nieruchomość wartą 3 mln zł.
Jednocześnie właściciel chce:
- kupić nową linię produkcyjną,
- otworzyć kolejny oddział,
- przejąć konkurenta,
- wejść na nowy rynek,
- zrealizować duży kontrakt.
Pojawia się wtedy pytanie:
Czy nieruchomość ma być wyłącznie miejscem prowadzenia działalności, czy może również stać się elementem strategii finansowej firmy?
W określonych przypadkach nieruchomość może zostać wykorzystana jako zabezpieczenie finansowania.
Dzięki temu przedsiębiorca nie musi automatycznie sprzedawać wartościowego aktywa, aby pozyskać kapitał na rozwój.
Alpha Credit oferuje przedsiębiorcom finansowanie zabezpieczone nieruchomościami, w tym nieruchomościami komercyjnymi, lokalami użytkowymi czy innymi akceptowanymi aktywami.
Nie oznacza to, że każda nieruchomość będzie odpowiednim zabezpieczeniem. Znaczenie mają m.in. jej lokalizacja, stan prawny, wartość oraz sytuacja przedsiębiorstwa.
6. Chcesz budować majątek niezależny od działalności operacyjnej
To jeden z najciekawszych powodów do przemyślenia struktury własności.
Firma ma generować zysk z prowadzonej działalności.
Nieruchomość może natomiast budować majątek właściciela.
To dwa różne cele.
Przedsiębiorca może więc rozważać strukturę, w której:
firma prowadzi działalność operacyjną,
a
nieruchomość pozostaje odrębnym aktywem.
Firma korzysta wtedy z nieruchomości na podstawie odpowiedniej umowy.
Taka konstrukcja może mieć znaczenie szczególnie wtedy, gdy właściciel myśli długoterminowo i chce, aby wartość nieruchomości nie była nierozerwalnie związana z jednym biznesem.
Jeżeli za 15 lat firma zostanie sprzedana, nieruchomość może pozostać w majątku właściciela.
Jeżeli biznes zmieni lokalizację, nieruchomość może zostać wynajęta.
Jeżeli przedsiębiorca przejdzie na emeryturę, nieruchomość może nadal generować przychód.
Oczywiście każda struktura powinna zostać wcześniej przeanalizowana pod kątem prawnym i podatkowym.
Firma czy prywatnie – jak podejść do decyzji?
Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, czy nieruchomość powinna być własnością firmy, czy przedsiębiorcy.
Warto natomiast przeanalizować kilka elementów:
Forma prawna przedsiębiorstwa
Inaczej może wyglądać sytuacja jednoosobowej działalności gospodarczej, a inaczej spółki kapitałowej.
Ryzyko prowadzonej działalności
Im większe ryzyko operacyjne, tym ważniejsze może być odpowiednie zaplanowanie struktury majątku.
Plany dotyczące firmy
Czy przedsiębiorca chce ją rozwijać, sprzedać, przekazać dzieciom czy prowadzić przez kolejne dekady?
Przyszłość nieruchomości
Czy będzie wykorzystywana przez firmę przez 20 lat, czy może za kilka lat stanie się inwestycją na wynajem?
Potrzeby finansowe
Czy nieruchomość może być potrzebna jako zabezpieczenie przyszłego finansowania?
Kwestie podatkowe
Sposób własności i wykorzystania nieruchomości może mieć konsekwencje podatkowe, dlatego warto przeanalizować je przed zakupem.
Najczęstszy błąd przedsiębiorcy
Najczęstszy błąd nie polega na tym, że przedsiębiorca wybiera konkretną formę własności.
Problemem jest podjęcie decyzji bez zastanowienia się nad przyszłością.
Kupno nieruchomości często wygląda tak:
- przedsiębiorca znajduje lokal,
- cena wydaje się atrakcyjna,
- firma potrzebuje miejsca,
- pojawia się finansowanie,
- podpisywana jest umowa.
Dopiero kilka lat później pojawiają się pytania:
Co zrobić z nieruchomością po sprzedaży firmy?
Czy można ją wynająć?
Czy może zostać wykorzystana jako zabezpieczenie?
Jak przekazać ją dzieciom?
Czy warto ją nadal trzymać?
Dlatego decyzję o własności nieruchomości warto podjąć przed zakupem, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się problem.
Podsumowanie
Czy nieruchomość firmowa powinna należeć do firmy?
Nie zawsze.
W niektórych przedsiębiorstwach zakup nieruchomości bezpośrednio przez firmę będzie najbardziej naturalnym rozwiązaniem. W innych warto rozważyć strukturę, w której nieruchomość pozostaje oddzielona od działalności operacyjnej.
Szczególnie warto się nad tym zastanowić, gdy:
- firma działa w branży o podwyższonym ryzyku,
- właściciel planuje sprzedaż przedsiębiorstwa,
- firma jest rodzinna i potrzebuje planu sukcesji,
- nieruchomość może kiedyś zostać wynajęta,
- przedsiębiorca będzie potrzebował kapitału na dalszy rozwój,
- właściciel chce budować majątek niezależny od jednego biznesu.
Najlepsza decyzja to nie zawsze ta, która wygląda najlepiej dzisiaj.
W przypadku nieruchomości warto myśleć o tym, co stanie się z nią za 5, 10 czy 20 lat.
Planujesz zakup nieruchomości dla firmy?
Zakup biura, hali, magazynu lub lokalu użytkowego może wymagać zaangażowania znacznego kapitału.
Jeżeli nie chcesz przeznaczać całych środków własnych na zakup lub planujesz zachować kapitał na dalszy rozwój przedsiębiorstwa, warto wcześniej przeanalizować dostępne możliwości finansowania.
Alpha Credit oferuje rozwiązania finansowe dla przedsiębiorców, w tym finansowanie zabezpieczone nieruchomością.
Sprawdź możliwości finansowania swojej inwestycji i skonsultuj sytuację z nami.