Przedsiębiorca przechodzi całą procedurę: wycena nieruchomości za nim, dokumenty skompletowane, warunki zaakceptowane. W dniu podpisania umowy u notariusza okazuje się jednak, że potrzebna jest jeszcze jedna osoba, której przy stole nie ma. Zgoda małżonka na hipotekę to jeden z najczęstszych powodów, dla których finansowanie zabezpieczone nieruchomością opóźnia się o kilka dni albo tygodni, mimo że wszystko inne było gotowe.
Dobra wiadomość: ten problem jest w pełni przewidywalny i da się go załatwić z wyprzedzeniem.
Skąd w ogóle wymóg zgody
W polskim prawie małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej wspólnie dysponują majątkiem objętym tą wspólnością. Dotyczy to w szczególności nieruchomości. Obciążenie nieruchomości hipoteką, czyli ustanowienie zabezpieczenia na jej wartości, należy do czynności, do których co do zasady potrzebna jest zgoda drugiego małżonka.
Chodzi o ochronę rodziny: hipoteka oznacza, że w razie niespłacenia pożyczki nieruchomość może zostać sprzedana w drodze egzekucji. Prawo zakłada więc, że decyzja o takim ryzyku nie powinna zapadać bez wiedzy i zgody obojga małżonków.
Kiedy zgoda zwykle JEST potrzebna
- Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego. Dotyczy to zwykle nieruchomości nabytych w trakcie małżeństwa, niezależnie od tego, kto figuruje w księdze wieczystej jako właściciel.
- Pożyczka jest zaciągana przez jednego małżonka na cele firmy, a zabezpieczeniem ma być nieruchomość należąca do majątku wspólnego.
- Hipoteka ma zabezpieczać także cudze zobowiązania, na przykład pożyczkę spółki, w której wspólnikiem jest jeden z małżonków.
Kiedy zgoda zwykle NIE JEST potrzebna
- Małżonkowie mają rozdzielność majątkową, ustanowioną umową majątkową małżeńską (intercyzą) albo orzeczeniem sądu. Wtedy właściciel nieruchomości dysponuje nią samodzielnie.
- Nieruchomość należy do majątku osobistego jednego z małżonków, na przykład została nabyta przed ślubem, odziedziczona lub otrzymana w darowiźnie. Warto jednak potwierdzić to dokumentami, bo samo twierdzenie nie wystarczy.
- Właścicielem nieruchomości jest spółka, a nie osoba fizyczna. Wtedy zabezpieczenie ustanawia spółka, więc zgoda małżonka wspólnika co do zasady nie jest potrzebna. Pożyczkodawca może jednak żądać dodatkowo poręczenia osobistego wspólnika.
- Osoba jest stanu wolnego albo małżeństwo już nie trwa, co potwierdzają odpowiednie dokumenty.
W praktyce dokładną sytuację zawsze weryfikuje notariusz, bo to on sporządza akt ustanawiający hipotekę.
Co się dzieje, gdy zgody brakuje
Czynność dokonana bez wymaganej zgody może być nieważna albo pozostawać w zawieszeniu do czasu potwierdzenia przez drugiego małżonka. Dla obu stron umowy to realne ryzyko: pożyczkobiorca może nie dostać środków, a pożyczkodawca nie ma pewności, że zabezpieczenie jest skuteczne. Dlatego brak zgody to nie formalność do nadrobienia później, tylko element, który decyduje o tym, czy umowa w ogóle zadziała.
Jak wygląda zgoda w praktyce
Ponieważ ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, zgoda małżonka składana jest zwykle w tej samej formie. Najczęściej wygląda to jedną z dwóch dróg:
- Małżonek stawia się u notariusza razem z pożyczkobiorcą w dniu podpisania umowy i składa oświadczenie w akcie.
- Zgoda zostaje udzielona wcześniej w formie notarialnej, a następnie przedstawiona przy zawarciu umowy.
Druga opcja bywa wygodniejsza, gdy małżonek nie może być obecny w dniu podpisania, na przykład z powodu wyjazdu. Warto ją zaplanować z wyprzedzeniem, bo zorganizowanie zgody w ostatniej chwili to jedna z częstszych przyczyn opóźnień.
Osobna kwestia: poręczenie i zobowiązanie zaciągnięte przez jednego małżonka
Zgoda na hipotekę to nie jedyny temat, w którym liczy się sytuacja małżeńska. Gdy pożyczkodawca żąda poręczenia osobistego właściciela firmy, w grę wchodzi odpowiedzialność jego majątku prywatnego. Zakres, w jakim wierzyciel może sięgać po majątek wspólny małżonków, zależy od tego, czy drugi małżonek na zobowiązanie się zgodził. Przy większych kwotach warto to omówić z prawnikiem, zanim podpiszesz cokolwiek, bo skutki obejmują całą rodzinę, nie tylko firmę.
Jak przygotować się, żeby zgoda nie wstrzymała procesu
1. Ustal na początku, w jakim ustroju majątkowym jesteś.
Wspólność ustawowa, rozdzielność czy intercyza. To jedno pytanie decyduje o całej reszcie.
2. Sprawdź, jak nieruchomość weszła do majątku.
Zakup w trakcie małżeństwa, spadek, darowizna, zakup przed ślubem. Przygotuj dokumenty, które to potwierdzają.
3. Porozmawiaj z małżonkiem, zanim złożysz wniosek.
Zgoda to nie tylko podpis. Małżonek powinien rozumieć, jakie ryzyko wiąże się z zabezpieczeniem i na co przeznaczona jest pożyczka.
4. Zaplanuj termin u notariusza z obecnością obojga małżonków.
Albo wcześniej zorganizuj zgodę w formie notarialnej.
5. Poinformuj pożyczkodawcę o swojej sytuacji rodzinnej na początku procesu.
Ujawnienie wymogu zgody na starcie pozwala uwzględnić go w harmonogramie, zamiast odkrywać go w dniu podpisania.
Najczęstsze błędy
- Zakładanie, że wpis w księdze wieczystej rozstrzyga sprawę. Nieruchomość zapisana na jednego małżonka może należeć do majątku wspólnego.
- Odkładanie rozmowy z małżonkiem na ostatnią chwilę. Opór lub wątpliwości lepiej wyjaśnić przed złożeniem wniosku niż u notariusza.
- Brak dokumentów potwierdzających majątek osobisty. Bez nich notariusz i pożyczkodawca zakładają ostrożniejszy wariant.
- Pomijanie kwestii przy zabezpieczeniach dodatkowych. Poręczenie osobiste również ma skutki dla małżonka.
FAQ
Czy zgoda małżonka jest zawsze potrzebna przy pożyczce pod zastaw nieruchomości?
Nie zawsze. Zależy to od ustroju majątkowego małżonków i od tego, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego, czy osobistego. Dokładną ocenę zawsze przeprowadza notariusz.
Czy zgoda małżonka musi być w formie aktu notarialnego?
Zwykle tak, bo ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, a zgoda powinna mieć taką samą formę jak czynność, której dotyczy.
Czy intercyza zwalnia z wymogu zgody małżonka?
Przy rozdzielności majątkowej właściciel nieruchomości dysponuje nią samodzielnie, więc zgoda zwykle nie jest wymagana. Trzeba jednak mieć dokument potwierdzający ustrój majątkowy.
Co zrobić, jeśli małżonek nie może przyjść do notariusza w dniu podpisania?
Zgodę można złożyć wcześniej w formie notarialnej i przedstawić ją przy zawarciu umowy.
Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Potrzebujesz finansowania pod zastaw nieruchomości? Zacznij od rozmowy z ekspertami Alpha Credit
Wiesz już, jak wygląda kwestia zgody małżonka i co warto przygotować przed podpisaniem umowy. Teraz możesz sprawdzić, na jakich warunkach sfinansujemy Twoją firmę.
Alpha Credit oferuje pożyczki hipoteczne dla firm, zabezpieczone m.in.:
- lokalami użytkowymi i nieruchomościami komercyjnymi,
- mieszkaniami i domami,
- działkami budowlanymi i inwestycyjnymi,
- zastawem na udziałach lub akcjach spółki.